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地域地区

[2019年4月11日]

 無秩序な市街地の拡大による環境悪化の防止、計画的な公共施設整備による良好な市街地の形成、都市近郊の優良な農地との健全な調和など、実情に即したまちづくりを目的として、都市計画ではさまざまなゾーニングとそれに伴う制限を定めています。これらをまとめて地域地区といいます。


用途地域

 用途地域は、地域における住居の環境の保護または業務の利便の増進を図るため、各地域の特徴に応じた建築規制を行うものです。

 将来のまちづくりの方向性や土地利用の現況・動向などを勘案し、土地利用を計画的に配置し、都市を住宅地、商業地、工業地などの種類に区分し、これを用途地域として定めます。

 都市計画上、用途地域はその必要性により、13種類指定することが出来ます。

 また、それぞれの用途地域の種類ごとに容積率、建蔽率及び建築物の高さなどが定められます。

 印西市では昭和42年12月16日に当初決定、平成26年8月12日に最終変更されており、13種類の用途地域のうち9種類が定められています。

 用途地域の種類、概要及び最新の指定面積は次のとおりです。

用途地域の種類 住居系の用途地域

第一種低層住居専用地域

  • 概要
     低層住宅の良好な環境を守るための地域です。小規模な店舗・事務所を兼ねた住宅、小中学校などが建てられます。
  • 印西市における指定面積
     約631ヘクタール

第二種低層住居専用地域

  • 概要
     主に低層住宅の良好な環境を守るための地域です。住宅、小中学校のほかに1500平方メートルまでの一定の店舗なども建てられます。
  • 印西市における指定面積
     平成31年4月時点、印西市では指定されていません。

第一種中高層住居専用地域

  • 概要
     中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。住宅、小中学校のほかに大学、病院、500平方メートルまでの一定の店舗なども建てられます。
  • 印西市における指定面積
     約425ヘクタール

第二種中高層住居専用地域

  • 概要
     主に中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。住宅、学校、病院のほかに1500平方メートルまでの一定の店舗、事務所なども建てられます。
  • 印西市における指定面積
     約22ヘクタール

第一種住居地域

  • 概要
     住居の環境を守るための地域です。住宅、学校のほか、3000平方メートルまでの店舗、事務所やホテル・旅館なども建てられます。
  • 印西市における指定面積
     約179ヘクタール

第二種住居地域

  • 概要
     主に住居の環境を守るための地域です。住宅、学校のほか、店舗、事務所、ホテル、パチンコ店やカラオケボックスなども建てられます。
  • 印西市における指定面積
     約111ヘクタール

準住居地域

  • 概要
     道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
  • 印西市における指定面積
     平成31年4月時点、印西市では指定されていません

田園住居地域

  • 概要
     農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域です。
  • 印西市における指定面積
     平成31年4月時点、印西市では指定されていません


用途地域の種類 商業系の用途地域

近隣商業地域

  • 概要
     近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の業務の利便を増進するための地域です。住宅、店舗、事務所のほかに小規模の工場も建てられます。
  • 印西市における指定面積
     約91ヘクタール

商業地域

  • 概要
     銀行、映画館、飲食店、百貨店、事務所などの商業等の業務の利便を増進するための地域です。住宅や  小規模の工場も建てられます。
  • 印西市における指定面積
     約55ヘクタール

用途地域の種類 工業系の用途地域

準工業地域

  • 概要
     主に軽工業の環境悪化の恐れのない工場の業務の利便を増進するための地域です。危険性、環境悪化が著しい工場以外は、ほとんど建てられます。
  • 印西市における指定面積
     約360ヘクタール

工業地域

  • 概要
     主として工業の利便を増進するための地域です。どんな工場でも建てられます。住宅、店舗は建てられますが、病院、学校などは建てられません。
  • 印西市における指定面積
     約33ヘクタール

工業専用地域

  • 概要
     専ら工業の利便を増進するための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、店舗、病院、学校、ホテルなどは建てられません。
  • 印西市における指定面積
     平成31年4月時点、印西市では指定されていません


※上記内容は、各用途地域についてのイメージを示したもので、建築できる建物、または建築制限される建物については代表的なものを記載しています。詳細については市担当課へ問い合わせてください。


容積率・建蔽率

 容積率・建蔽率は、用途地域毎に定められるもので、敷地の大きさを基準として、その敷地に建築できる建築物の規模を制限するものです。

 容積率は、「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合」をいいます。

 延べ床面積とは、建築物の各階の床面積の合計をいいます。

 例えば、100平方メートルの敷地に2階建ての建築物を建築する場合、容積率が200%であれば、この敷地に建築できる建築物の1階と2階の床面積の合計は、200平方メートル以下でなければなりません。

 建蔽率は、「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合」をいいます。

 建築面積とは、建築物の外壁やこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のことです。例外規定もありますが、建築物の1階部分の水平投影面積となる場合が多いようです。

 例えば、100平方メートルの敷地に建築物を建築する場合、建蔽率が60%であれば、建築物の建築面積は、60平方メートル以下でなければなりません。

容積率・建ぺい率

容積率・建蔽率は、基本的に用途地域により、定められます。
 印西市において指定されている9つの用途地域では、次のように容積率・建蔽率を定めています。

用途地域による容積率・建蔽率の種類

第1種低層住居専用地域 容積率/建蔽率(%)

50/30、80/40、100/50、150/60

第1種中高層住居専用地域 容積率/建蔽率(%)

200/60、100/50

第2種中高層住居専用地域 容積率/建蔽率(%)

200/60

第1種住居地域 容積率/建蔽率(%)

200/60

第2種住居地域 容積率/建蔽率(%)

200/60

近隣商業地域 容積率/建蔽率(%)

200/80

商業地域 容積率/建蔽率(%)

400/80、600/80

準工業地域 容積率/建蔽率(%)

200/60

工業地域 容積率/建蔽率(%)

200/60


高さ制限(絶対高さ)

 低層住宅専用の地域については、用途地域の中で建築物の高さを定めています。例外規定はありますが、印西都市計画区域内の低層住宅専用の地域では、建築物の高さは基本的に10メートル以下でなければなりません。

高さ制限



高度地区

 高度地区は、都市機能に適応した土地の高度利用及び住環境の整備を図るため定めるものです。

 高度地区が指定されている地域においては、建築物は高度地区の制限に適合する高さで建築しなければなりません。

 高度地区には、建築物の高さの最高限度を定めるものと、最低限度を定めるものとがあり、地域の特性を考慮してどちらか一方または両方の限度を指定します。

 印西市では、それらの内、最高限度を定めており、その規制内容により第1種高度地区と第2種高度地区の2つの高度地区が指定されています。

 第1種高度地区、第2種高度地区の規制内容は次のとおりです。


高度地区

 第1種高度地区は、市街化区域の内、低層住居専用地域を除いた用途地域において、住宅系の土地利用とすべき地域や、その他の土地利用であっても高い建築物の建築を抑制すべき地域に指定します。

 第2種高度地区は、市街化区域の内、中高層住宅を中心とした住宅系土地利用とすべき地域や、高度な土地利用を行うべき地域に指定します。

印西市における高度地区は、昭和48年12月28日に当初決定、平成26年8月12日に最終変更されています。最新の指定面積は次のとおりです。

高度地区の決定面積

  • 第1種高度地区 422ヘクタール
  • 第2種高度地区 649ヘクタール

    合計  1,071ヘクタール


防火地域・準防火地域

 防火地域、準防火地域は市街地における火災の危険を防除するため、地域内の建築物の構造を規制するものです。

 防火地域、準防火地域内における建築物は原則的に、耐火建築物または準耐火建築物でなければなりません。この規制は建築物の階数と規模により異なります。

 印西市における、防火地域、準防火地域は、昭和61年12月23日に当初決定、平成26年8月12日最終変更されています。最新の指定面積は次のとおりです。

防火地域・準防火地域の決定面積

  • 防火地域   約55ヘクタール
  • 準防火地域 約72ヘクタール

    合計 約127ヘクタール


生産緑地地区

 生産緑地地区は、市街化区域内において緑地機能及び多目的保留地機能の優れた農地等を計画的に保全し、良好な都市環境の形成に資する農地等を保全するため指定するものです。

 生産緑地地区が指定されると、その地域を農地等として維持するため建築物の建築等の行為が規制されます。

 印西市における生産緑地地区は、平成8年9月24日当初決定、平成23年12月9日最終変更されています。最新の決定内容は次のとおりです。

生産緑地地区一覧表
名称面積(ha)
大森第1生産緑地地区約0.23
大森第2生産緑地地区約0.08
大森第3生産緑地地区約0.05
大森第4生産緑地地区約0.1
大森第6生産緑地地区約0.13
木下生産緑地地区約0.07
木下東一丁目生産緑地地区約0.09
木下東三丁目生産緑地地区約0.08
小林第1生産緑地地区約0.65
小林第2生産緑地地区約0.05
小林第3生産緑地地区約0.12
小林第4生産緑地地区約0.1
小林第5生産緑地地区約0.15
小林第6生産緑地地区約0.05
小林第7生産緑地地区約0.06
小林第8生産緑地地区約0.13
小林第9生産緑地地区約0.21
松崎第1生産緑地地区約0.23
合計面積約2.58



その他の地域地区

地域地区には、印西市で指定されているもの以外にもさまざまなものがあります。

  • 特定の用途の利便の増進など、特別の目的から定めるもので、特別用途地区、特定用途制限地域、高層住居誘導地区、高度利用地区などがあります。
  • 港湾や駐車場など、ある特定の施設の整備促進を図るべき地区に定めるもので、臨港地区、駐車場整備地区などがあります。
  • 都市及びその周辺において、自然的環境や農地などの緑地を保全・維持すべき地区に対して定めるもので、風致地区、緑地保全地区、生産緑地地区などがあります。
  • そのほかに、歴史的風土を保存する必要がある地域を対象とした歴史的風土特別保全地区や、都市のシンボル的景観を有する地域で、その美観を維持するために定められる美観地区などがあります。

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